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        上?!袄掀菩 痹鹪ㄕ{研,全國18億平米舊房改造如何破局?

        第一財經 2024-05-16 11:10:12 聽新聞

        作者:馬一凡 ? 鄭娜    責編:胡軍華

        有研究機構測算,若一二線城市積極推進原拆原建,每年大約可以帶動1000億元的房地產開發投資。

        今年已經91歲的韓秀華老人,這輩子搬過兩次新家,一次是1965年,一次是2018年。

        這兩次搬新家,居住地都是同一處——上海彭浦新村,這里既是上海最早的工人新村之一,也是上海最早探索原拆原建的小區。

        韓秀華老人沒有子女,她做夢也沒想到,自己能從原本逼仄昏暗、沒有獨立廚房與衛生間的老房子中搬出,原址遷入敞亮的電梯新房中,還沒有花費一分錢。

        據上海易居研究院估算,我國樓齡超過34年的存量房總建筑面積超過18億平方米。如何更加高效地推進原拆原建,讓更多居民的住房條件盡早得到改善,是許多城市正在積極探索的命題。

        “做夢都不敢想能住進電梯房”

        1965年搬進彭浦新村時,韓秀華剛和丈夫臧根霖結婚兩年。

        那時候在上海,衡量居住條件好不好,很重要的一點就是看要不要“倒馬桶”。

        而在這個上海第一批蘇聯式工人新村里,年輕的夫婦倆終于不用再倒馬桶了,新房不僅有抽水馬桶,不久后還通了煤氣。

        但在日新月異的上海灘,曾經人人羨慕的“新村”漸漸落后,設施老化、樓道雜亂、隔音不好,下雨的時候排水不暢,共用廚衛也十分不便。

        “跟新造的比,就落后了。”韓秀華對第一財經記者說道。

        老兩口沒有孩子,退休工資難以支持他們去改善居住條件,他們也就一直蝸居在這慢慢變老的房子里。

        加上年歲的增長,老兩口上下樓梯也成了麻煩事。住在四樓的他們,爬一趟樓梯要花20多分鐘。

        2018年8月,韓秀華夫婦等來了小區的拆除重建??紤]到老兩口年事已高、身體欠佳等情況,當地社區工作人員提前安排兩位老人先入住到了小區前期已改造好的新房中。這年12月16日,94歲的臧根霖和85歲的韓秀華省去了中間的過渡安置期,直接搬進了新房。

        新房不僅有兩間臥房和獨立廚衛,還備齊了家具家電,最關鍵的是,新房是電梯房,解決了老兩口的出行難題。

        “我從來沒想過有這么好的房子,做夢都不敢想能住進電梯房”,韓秀華激動地說道,“走進小區跟進了花園一樣,享受到了。”

        比韓秀華夫婦稍晚,鐘松林一家在上世紀80年代才搬進彭浦新村里面的“彭三小區”,夫妻倆帶著兩個兒子住在20多平方米的房子里,跟另一戶人家共用廚衛。

        “上廁所的時候就得你等我、我等你,很不方便。”隨著時間推移,居住面積過小、合用廚衛不便、上下樓梯難度大等種種問題逐漸累積,鐘松林一家對房子改建的需求越來越強烈。

        舊房改造的消息終于傳來。

        “我們很爽氣的,”鐘松林說,“動員的時候,我馬上就簽字了。”經過幾年的等待,鐘松林一家住進了一套67平方米的電梯房,不僅有了獨立廚衛,還有兩間臥室和陽臺,添置了洗衣機、空調、電視機等各種家電,還用上了掃地機器人這樣的智能化家居產品。

        上海的原拆原建探索

        上海是我國城市化走在最前列的城市,上世紀50年代起,為了改善上海市民的生活條件,一片片工人新村興建起來。隨著時代變遷,這些當年非常搶手的住房,如今已十分老舊,甚至還存在小梁薄板結構不安全、煤衛不成套帶來安全隱患等問題。于是,原拆原建模式應運而生。

        上海最早的原拆原建項目可以追溯到彭浦新村舊住房改造。

        始建于上世紀50年代的彭浦新村,是上海市最早建立的工人新村之一,也是上海第一批老公房。

        彭浦新村街道黨工委書記任偉告訴第一財經記者,1958年,為了改善彭浦工業區工人的居住條件,工業區開始破土興建工人新村,建起了56幢職工宿舍,建筑面積達16.9萬平方米,遷入1200多戶職工家庭。

        任偉介紹,彭一、彭三小區在設計時部分參考了蘇聯風格,以大戶型為主,多為三房戶型。但當時受住房條件限制,一套三房戶型往往分配給兩到三戶人家居住,造成了合用廚衛的情況。稍晚建造的彭五、彭七小區部分住房同樣也是廚衛不獨用。

        60多年后,當年的公房已是年久失修,改善民生迫在眉睫。

        2005年,上海下發了《上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法》,彭浦新村街道抓住機會,在全市率先探索舊住房成套改造工作,根據不同小區房屋結構特點,探索出了一個又一個舊住房成套改造新模式,比如通過“樓梯過道改擴建”和“加層擴建”增加面積,讓居民實現煤衛獨立使用。

        2013年,彭三小區二期進行改造時,早前的“改擴建”和“加層擴建”都無法完全解決房屋老舊和管線破舊等問題。這一時期,土地的建筑容積率高了,拆除重建的方案也順勢發生。當時,彭三小區居民先搬離了老房在外過渡,等老房拆除原地重建后再搬回新房居住。

        于是,彭三小區二期成為全上海第一個拆除重建成套改造項目。

        經過了十余年努力,彭浦新村街道陸續完成了對彭五小區、彭七小區、彭三小區一期到五期的改造工程,受益居民達到4900余戶。

        2019年5月,彭一小區舊住房成套改造項目正式啟動,這是彭浦新村街道最后一個非成套舊住房小區。該小區也是采用了拆除重建的方式,將原有多層建筑拆除后,按原有居住標準新建多層、高層民用建筑,總建筑面積21.08萬平方米,建成后包括新建17幢高層建筑,同時配建近1700個車位的地下兩層車庫及各種公共設施。

        任偉告訴記者,彭一小區預計2025年春節前完工,居民也將提前半年全部回搬,整個彭浦新村的成套改造工作也將畫上圓滿的句號。

        除了彭浦新村樣本,近年來,上海各區都在探索原拆原建模式的落地。

        近日,第一財經記者走訪了上海市楊浦區控江路街道一處原拆原建項目現場:這個去年下半年實現居民100%同意簽約的小區,現在已經無人居住,一排排蘇聯式低矮樓房緊貼著內環路高架,內部已搬空,破拆機與卡車正在周圍忙碌著,成片的廢墟代表著一個時代的逝去。

        這里是始建于上世紀50年代的鳳南一村,小區中部分住宅樓的樓齡已超過70年,不僅年久失修存在安全隱患,還有煤衛多戶合用的情況,居住條件十分不便。

        鳳南一村共有居民樓35幢、1813戶,這個大體量的破舊老小區已成為《上海市城市更新條例》生效后最大規模的拆除重建項目。

        去年11月底之前,所有老居民都搬了出來,四年后,鳳南一村將面貌一新,8幢現代化的高層居民住宅將拔地而起。

        這個曾經連套內獨立衛生間都沒有、停車位稀缺的小區,未來還將擁有6000余平方米的社區公共服務配套以及地下停車庫,此外,老年活動室、養育托管點、衛生服務站、健身中心、圖書館、社區食堂等一應俱全。

        當地居民告訴記者,從環境惡劣的“老破小”中搬出,到四年后搬回原小區、住進現代化電梯房中,每戶的居住面積相較之前都將有所增加,而這里的居民需要付出的費用是零。

        不僅如此,約四年時間的外出租房過渡期租金也是由政府補貼,補貼標準依據原居住面積大小從4400元/月—9000元/月不等。

        原拆原建資金從哪里來?

        大規模原拆原建,所需成本不低。

        以彭一小區項目為例,每平方米僅建安成本就達幾千元,算上公建等方面的支出,彭一小區平均每戶的財政投入在100萬元左右,整個住宅項目總投入達到26.6億元。

        上海彭浦新村街道舊改辦負責人須炳榮向記者介紹,彭浦新村非成套舊改的房屋設計方案的把關、居民簽約的動員工作、居民搬場服務和回搬選樓工作、居民矛盾的協調化解工作等均由街道負責,具體的重建工程則由靜安區區屬國企北方集團牽頭進行,交付之后再由街道負責居民選房安置工作。

        這也就意味著,彭浦新村改造中所涉及的各項成本,包括建安成本以及拆除重建過程中的過渡費補貼、搬家費補貼、家用設備遷移補貼等,基本由區財政承擔。

        第一財經記者從上海政府采購網今年2月發布的“鳳南一村小區舊住房更新(拆除重建)項目建設期內工程財務(投資)監理服務的公開招標公告”中獲悉,鳳南一村小區擬拆除建筑面積6.799萬平方米,新建8幢住宅及變電站、垃圾房、門衛等配套設施,新建總建筑面積約19.727萬平方米。

        招標公告還披露,項目總投資匡算為38.74億元,其中建筑安裝工程費用約21.38億元,工程建設其他費用約4.78億元,預備費約1.31億元,前期費用約11.27億元。

        既然居民不出錢,如此大額的項目總投資由誰來出?根據上海市楊浦區人民政府官網披露,該項目資金方面由楊浦區區級財政資金承擔,市級財政以核準制給予補貼。

        項目實施主體則為上海衛百辛(集團)有限公司,這是一家由上海市楊浦區國有資產監督管理委員會100%持股的區屬國企,主要經營范圍為房地產開發和物業管理等。

        目前,我國城市更新模式以“政府主導、國企實施”為主,對于一些公益屬性比較強、資金需求不大的城市更新項目,往往是以政府部門為實施主體,利用財政資金直接進行投資建設。

        一位相關人士告訴第一財經記者,目前上海大多數原拆原建項目資金來源均為區級財政,部分典型項目申請到了市級或中央的專項預算支持。

        從大拆大建到原拆原建

        過去,大家看到城市舊改就會聯想到“動遷”,即在老房子拆除后,居民搬遷安置到別處。

        上世紀90年代上海開啟舊城改造,根據上海市舊改辦數據,從1992年到2022年,30年來上海共完成二級舊里以下房屋改造超過3000萬平方米,受益居民約130萬戶。

        其中,“動遷戶”占了不少數量。來自上海市規劃和自然資源局的數據顯示,至2022年,上海中心城區共征收、拆除成片二級舊里以下房屋超過1000萬平方米,受益居民40多萬戶,配套建設了18個大型居住社區和50余萬套保障性住房。

        在“拆除-平整土地-招拍掛-開發商介入”的模式下,數十萬戶棚戶區簡陋房屋被拆除,一幢幢高樓大廈取而代之,城市面貌煥然一新。

        而那些遇到舊房拆遷的人則被視為“幸運兒”,有人徹底告別了在棚戶區蝸居的生活,也有人通過拆遷一夜暴富。但相應地,他們也付出了代價:告別了熟悉的鄰里關系,離開了居住數十年的街道,有些居民搬遷到郊區,再也回不到城市中心。

        近年來,上海老舊小區原拆原建落地項目增多,這種模式下,拆遷戶一夜暴富的可能性消失了,卻受到很多老百姓的支持,原因包括他們不用離開熟悉的街坊環境、市中心交通便利、生活配套齊全、學區配套好等。

        為何這些原拆原建小區沒有采用原來的動遷模式?

        一位相關人士對記者表示,事實上目前原拆原建與異地拆遷安置模式共同存在,很多選擇原拆原建模式的老小區在區位上存在一些硬傷(如貼近高架、地下有地鐵線路等),未必適合征收后招拍掛,但房屋過于老舊,房齡在70年左右,設計又不合理,出于民生考慮不得不實行拆除,便實行原拆原建。

        該人士稱,更重要的原因是從中央到地方在政策法規上的推動,目前這些原拆原建項目的推進,有望為未來探索出更好的城市更新模式。

        隨著城市舊改理念的革新,“大拆大建”的時代正在遠去。2021年3月,“城市更新”被首次寫入政府工作報告和“十四五”規劃文件之中,上升為國家層面戰略。

        根據2021年4月的《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》、2021年8月的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》等文件,城市更新主要指在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等“三區一村”改造,是一種分類審慎處置既有建筑,小規模、漸進式地有機更新和微改造,意在加強修繕改造,補齊城市短板,注重提升功能,增強城市活力。

        2023年,《上海政府工作報告》提出,將全面推進“兩舊一村”改造,“兩舊”的其中一“舊”,指的是小梁薄板房屋等不成套舊住房,這些零星舊房遍布上海中心城區。以“兩舊一村”為主體的“人居環境品質提升”被列入上海城市更新六大行動之一。

        原拆原建能否大規模復制

        第一財經記者了解到,上海推進的一些原拆原建項目,出于民生改善的角度,出資主要來自財政資金,沒有考慮經濟回報。如果大規模推進原拆原建,意味著財政壓力將加大。

        有關人士表示,上海有部分地區正在探索項目資金來源的多元化,嘗試未來實現資金運轉的閉環。比如,有項目部分資金來源于地方國有企業,通過提高項目的容積率,新房竣工后國有企業將拿到一部分房源用于保障性租賃住房,這部分資產未來或將打包發行Reits(不動產投資信托基金)上市,實現退出閉環。

        “如果能探索出更好的資金運轉方式,原拆原建模式有望在更廣范圍內推行。”該人士稱。

        毫無疑問,如果完全只依賴財政資金,原拆原建模式的推廣速度與范圍將是有限的。如何將更多城市中的危樓、舊樓進行更新,是城市建設亟待解決的問題。

        目前,不少地方也正在探索原拆原建資金來源的多元化。

        去年,廣州出現了首例由業主自主籌資更新、政府給予一定激勵的試點——“集群街2號”拆除重建項目。在這個案例中,當住所被鑒定為整棟危房后,集群街2號的街坊們決定“自己掏腰包,自己當甲方”,委托開發商以原拆原建的思路進行徹底改造,所有業主按4600元/平方米的標準掏錢轉至共管賬戶里。

        原拆原建在杭州也正被許多市民熱烈討論,很多老小區居民不愿再等待,決定啟動“自主更新”。因此,近期浙江省決定以杭州拱墅區“浙工新村”、衢州江山市“永安里片區”項目為試點,積極探索以業主自主更新方式推進拆改結合型的城鎮老舊小區改造模式,通過政府引導、業主出資,實施老舊小區危舊住宅的整體拆除重建。

        杭州的浙工新村原是浙江工業大學教職工宿舍,現在已經成為浙江省首個采取自主更新模式重建的危舊房小區,主要出資人是小區居民,政府給予了適當補貼。目前,該小區548戶業主以接近100%的比例同意原拆原建的模式,且每戶自掏腰包約100萬,共籌集5億元用于小區重建。項目已于2023年11月底正式開工,計劃2025年竣工。

        在北京,一種由居民、政府、產權單位三方共擔重建資金的模式正在試點中。去年,始建于1977年的馬家堡路68號院2號樓開啟重建工作,這個典型的“筒子樓”拆除重建的總造價大約在4000萬元,其中北京市、豐臺區兩級財政補貼1100多萬元,產權單位負責地下一層的出資,剩下的都由居民自籌。在這個過程中,居民和政府共同決策,改造后居民手中的房本也將從租賃房本變為個人的經濟適用房房本,擁有正式產權。

        在采訪中,有市民對第一財經記者說出心聲:“以前舊改總等著政府主導,有些人等待了一輩子,如果能有多種機制給居民選擇,什么時候改造、怎么改造都由居民說了算,有經濟實力的人能多出些錢買到更大面積的居所,那就更好了。”

        據上海易居研究院調研,雖然“自主更新”模式需要業主來承擔大部分資金,但在實際推進的樣本案例中,居民的支出也將獲得收益。相比傳統的置換新房模式,原拆原建可以少支付30%比例的支出,而且“舊貌換新顏”后,新房資產價值對比過去的“老破小”,將有一定程度上漲。

        上海易居研究院對全國六個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、杭州和南京)原拆原建的規模占比和增值空間等進行了簡單測算,認為這六城原拆原建后的物業資產價值將分別上漲108%、155%、80%、34%、23%和33%,平均值為72%。

        多元化資金來源下的原拆原建還具備很大市場潛力,也是一種巨大的商機。據上海易居研究院統計,目前,在全國各類存量房屋中,1990年及以前建造的房屋其總規模約為18億平方米。隨著時間流逝,這種高樓齡小區居住環境惡劣,都有可能被納入原拆原建范圍內。

        該機構測算顯示,若一二線城市積極推進原拆原建工作,其對于全國房地產開發投資將帶來積極影響,每年大約可以帶動1000億元的投資量,年均拉動全國房地產開發投資增長一個百分點。

        易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者,危房舊改原拆原建的傳統模式是以政府為主導、財政出資為主,近年來廣東、浙江等地出現了以居民自治為主的“自主更新”模式,怎么建、何時建由居民說了算。這兩種方式各有利弊,“自主更新”目前還無法成為主流的原拆原建方式,因為背后的協調成本比較高,項目越到后期“扯皮”的事情越多,而傳統模式由政府主導、統一拆建,協調成本較低。

        嚴躍進建議,如果未來一二線城市要推進原拆原建,可以在新建項目的產權登記等方面落實更有效率的做法,對有抵押的房產落實更靈活的不動產登記政策;在征詢比例方面,原先各地對此類征詢比例默認為100%,建議設置為90%-95%,可操作性更強;在規劃與政策方面,建議規劃部門完善科學指導與總體規劃,明確各類政策支持,形成具體的工作實施方案。

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